「空き家を放置して税金が増えるのは避けたい」「安定した収入源がほしい」とお考えではありませんか？空き家を放置すると、固定資産税の増加や特定空き家指定のリスク、資産価値の低下を招きます。この記事では、空き家を賃貸に出すことで得られる家賃収入や管理負担軽減といったメリットと、リフォーム費用や入居者トラブルなどのデメリットを徹底解説します。
空き家を放置するリスクと賃貸活用の重要性
日本全国で空き家が増加の一途をたどり、社会問題となっています。使われなくなった空き家をそのまま放置してしまうと、所有者にとって多くのリスクが生じるだけでなく、地域社会にも悪影響を及ぼす可能性があります。空き家を「負動産」にしないためにも、そのリスクを正しく理解し、賃貸活用を検討することが重要です。
空き家を放置することの具体的なリスク
資産価値の低下と維持費の負担
空き家を放置すると、建物の老朽化が急速に進み、資産価値が著しく低下します。屋根や外壁の劣化、雨漏り、シロアリ被害などが発生しやすくなり、将来的に売却や活用を考える際に、多額の修繕費用が必要となるケースも少なくありません。また、利用していない空き家であっても、固定資産税や都市計画税、火災保険料といった維持費は継続的に発生します。これらの費用は、活用されないまま所有者の負担となるため、経済的な重荷となりがちです。
特定空き家への指定と税金増加の可能性
管理が行き届いていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家とは、倒壊の危険性がある、衛生上有害となる、景観を著しく損なう、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であると判断された空き家のことです。特定空き家に指定されると、市町村からの助言・指導、勧告、命令といった段階を経て、最終的には固定資産税の住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに、行政代執行により解体された場合、その費用は所有者に請求されます。
防犯・防災上の問題と近隣トラブル
放置された空き家は、不法侵入や放火の標的になりやすく、地域の治安悪化につながるリスクがあります。また、雑草が繁茂したり、ゴミが不法投棄されたりすることで、害虫や異臭の発生源となり、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。台風や地震などの自然災害が発生した際には、老朽化した建物の一部が飛散したり、倒壊したりする危険性があり、周辺住民に危害を及ぼす可能性も考えられます。
賠償責任のリスク
空き家の管理不足が原因で、第三者に損害を与えてしまった場合、所有者がその賠償責任を負うことになります。例えば、老朽化した外壁の一部が剥がれて通行人に当たって怪我をさせてしまったり、屋根瓦が飛んで隣家の窓ガラスを割ってしまったりといったケースです。このような事態が発生すると、多額の損害賠償を請求される可能性があり、経済的な負担だけでなく精神的な負担も大きくなります。
空き家を賃貸活用することの重要性
空き家を賃貸活用することは、上記のような放置リスクを回避・軽減するための有効な手段です。賃貸に出すことで、定期的な家賃収入を得て維持費を賄い、経済的な負担を軽減できます。また、入居者がいることで建物の利用頻度が増え、劣化の進行を遅らせるとともに、管理が行き届きやすくなります。これにより、不法侵入や放火のリスクを減らし、近隣トラブルの防止にもつながります。空き家を賃貸物件として活用することは、地域社会の活性化に貢献し、空き家問題の解決にも寄与する重要な選択肢と言えるでしょう。
空き家を賃貸に出すメリット
空き家を賃貸に出すことは、単に物件を有効活用するだけでなく、所有者にとって経済的、精神的な負担を軽減し、さらには地域社会にも良い影響をもたらす多くのメリットがあります。
安定した家賃収入が得られる
空き家を賃貸物件として活用することで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。この収入は、年金や給与以外の新たな収入源となり、生活費の足しにしたり、将来のための貯蓄に回したりすることが可能です。また、不動産投資として安定した収益を見込めるため、長期的な資産形成にもつながります。
固定資産税などの維持費を軽減できる
空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険料、定期的な修繕費といった維持管理費用が発生します。賃貸に出して家賃収入を得ることで、これらの維持費を賄うことが可能となり、所有者の経済的負担を大幅に軽減できます。特に、空き家が「特定空き家」に指定されると固定資産税の優遇措置が解除されるリスクがありますが、賃貸活用はそのリスク回避にもつながります。
空き家管理の手間が省ける
空き家を放置していると、定期的な換気や掃除、庭の手入れ、郵便物の確認、不法侵入対策など、多くの管理作業が必要です。特に遠方に住んでいる場合、これらの管理は大きな負担となります。賃貸に出して入居者が住むことで、日常的な管理は入居者によって行われるため、所有者の管理の手間や負担を大幅に軽減することができます。
地域活性化に貢献できる
日本全国で空き家問題が深刻化する中、空き家を賃貸に出すことは地域社会にとっても大きなメリットがあります。新たな入居者が増えることで、地域の人口減少に歯止めをかけ、商店街の活性化や子どもの増加による学校維持など、地域全体の活気を取り戻すことに貢献できます。移住を検討している方々にとって、魅力的な賃貸物件が増えることは、地方創生の一助となります。
空き家を賃貸に出すデメリット
リフォームや修繕費用がかかる場合がある
空き家を賃貸物件として活用するには、築年数が経過している場合、入居者が快適に暮らせる状態に整えるためのリフォームや修繕が必要になることが多くあります。例えば、水回りの設備交換、壁や床の張り替え、外壁の補修などが挙げられます。これらの初期費用としてまとまった出費が発生する可能性があり、物件の状態によっては多額の投資が必要となる場合があることを理解しておく必要があります。
入居者募集や管理に手間がかかる
空き家を賃貸に出す場合、まず入居者を募集する活動に手間がかかります。物件の広告作成、問い合わせ対応、内見の案内など、自身で行う場合は多くの時間と労力を要します。また、入居者が決まった後も、家賃の回収、設備の故障対応、入居者からのクレーム対応など、賃貸管理業務が発生します。これらの業務を不動産会社に委託することも可能ですが、その場合は管理手数料が発生し、家賃収入から差し引かれることになります。
入居者トラブルが発生する可能性
賃貸経営では、入居者との間で様々なトラブルが発生するリスクが伴います。例えば、家賃の滞納、近隣住民との騒音トラブル、ゴミ出しのマナー違反、物件の破損などが挙げられます。これらの問題が発生した場合、解決に向けて時間や精神的な負担がかかることがあります。最悪の場合、法的な手続きが必要となることもあり、弁護士などの専門家への相談費用が発生する可能性も考慮しておく必要があります。
想定より家賃収入が少ない場合がある
空き家を賃貸に出しても、必ずしも期待通りの家賃収入が得られるとは限りません。周辺の賃貸物件の相場や、物件の状態、立地条件によっては、当初想定していたよりも低い家賃設定にならざるを得ないことがあります。また、入居者がなかなか決まらず空室期間が長引いたり、家賃滞納が発生したりすると、予定していた収入が見込めなくなります。リフォーム費用や管理手数料、固定資産税などの経費を差し引くと、手元に残る収益が少なくなる可能性も考慮すべきデメリットです。
空き家を賃貸に出す前に確認すべきこと
空き家を賃貸物件として活用するには、事前にいくつかの重要な確認事項があります。これらをしっかりと検討することで、トラブルを避け、スムーズな賃貸経営へとつながります。
物件の状態とリフォームの必要性
まず、空き家が賃貸物件として入居者に選ばれる状態にあるかを確認することが大切です。特に、水回り（キッチン、浴室、トイレ）、電気設備、給湯器などの主要設備が正常に機能するか、また内装（壁、床）や外壁に大きな損傷がないかを確認しましょう。
築年数が古い物件や、長期間空き家だった物件は、老朽化が進んでいる可能性があります。入居者が安心して快適に暮らせるよう、必要に応じてリフォームや修繕を検討します。リフォームの範囲は、最低限の機能回復から、入居者のニーズに合わせたデザイン性の向上まで様々です。どの程度の費用をかけ、どの程度の家賃収入を目指すのか、費用対効果を考慮しながら計画を立てましょう。
賃貸条件と家賃設定の検討
次に、どのような条件で賃貸に出すかを具体的に検討します。最も重要なのが家賃設定です。周辺にある類似物件の家賃相場を調べ、物件の広さ、築年数、設備、立地条件などを総合的に判断して、適正な家賃を設定することが成功の鍵となります。高すぎると入居者が決まりにくく、安すぎると収益が減ってしまいます。
また、敷金、礼金、保証金といった初期費用や、契約期間、更新料の有無、ペット飼育の可否、喫煙の可否なども重要な賃貸条件です。これらの条件は、入居者の募集に大きく影響するため、ターゲットとする入居者層を意識しながら慎重に設定しましょう。空き家活用の目的と収支計画に合った条件を見つけることが大切です。
不動産会社選びのポイント
空き家を賃貸に出すには、信頼できる不動産会社の協力が不可欠です。不動産会社は、入居者の募集から契約手続き、家賃回収、入居中のトラブル対応、退去時の立ち会い、原状回復の手配など、多岐にわたる業務を代行してくれます。
不動産会社を選ぶ際は、賃貸管理の実績が豊富か、地域の賃貸市場に詳しいか、入居者募集のネットワークが広いかなどを確認しましょう。また、どのような管理業務をどこまで代行してくれるのか、手数料はどのくらいかかるのかを事前に詳しく説明してもらうことが重要です。複数の不動産会社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
空き家賃貸以外の選択肢
空き家を賃貸に出すこと以外にも、所有する空き家を活用したり、手放したりする方法はいくつか存在します。ご自身の状況や将来の計画に合わせて、最適な選択肢を検討することが大切です。
空き家を売却する
空き家を売却することは、所有する物件の管理負担や維持費用から完全に解放される選択肢です。まとまった資金を得られる可能性があり、固定資産税などの税金負担もなくなります。
売却を検討する際は、まず不動産会社に相談し、物件の査定を受けることから始めます。築年数や立地、建物の状態によって売却価格は大きく変動するため、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。売却には仲介手数料や各種税金がかかることも考慮に入れる必要があります。
空き家を解体する
老朽化が進んでいる空き家や、将来的に土地を有効活用したいと考えている場合は、建物を解体して更地にする選択肢もあります。
建物を解体することで、土地の活用方法が広がり、駐車場にしたり、新たに建物を建てたりする計画を立てやすくなります。ただし、解体には費用がかかるほか、建物がなくなると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地にかかる固定資産税が上がる可能性がある点に注意が必要です。解体後も、更地の管理は引き続き必要となります。
親族や知人に貸す
身近な親族や知人が住む場所を探している場合、空き家をその方々に貸すという選択肢もあります。
この方法は、一般的な賃貸募集と比べて入居者を見つける手間が省けることや、信頼関係があるため、比較的安心して貸せるというメリットがあります。しかし、親しい間柄だからこそ、家賃設定や修繕費の負担、契約内容など、金銭や法律に関わる取り決めは明確にしておくことが重要です。曖昧なままにしておくと、後々トラブルに発展する可能性もあるため、書面で賃貸契約を結ぶことを強くおすすめします。
まとめ
空き家を放置すると、特定空き家指定による固定資産税の増加（最大6倍）や、資産価値の低下、賠償責任などのリスクを負います。
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、安定した家賃収入で維持費を賄い、入居者により管理の手間が省ける点です。ただし、リフォームの初期費用や、入居者募集・トラブル対応の手間がデメリットとなります。賃貸活用には、物件の状態確認、適正な家賃設定、そして信頼できる不動産会社選びが成功の鍵となります。
