空き家は利用していなくても固定資産税や都市計画税などがかかります。相続や売却時にも税金が発生し、「特定空き家」に指定されると固定資産税の軽減措置が適用外となり税負担が大きく増える可能性があります。本記事では、空き家にかかる税金の種類から「特定空き家」の影響、税金を抑える売却特例や活用、解体といった具体的な対策などを解説します。
空き家にも税金はかかります
「誰も住んでいない空き家なのに、なぜ税金がかかるのだろう？」と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、空き家であっても、土地や建物を所有している限り、毎年税金がかかるのが原則です。
具体的には、固定資産税や都市計画税といった、不動産を所有していること自体に課せられる税金があります。また、空き家を取得したり売却したりする際にも、状況に応じて様々な税金が発生します。
ここでは、空き家にかかる主な税金の種類について詳しく見ていきましょう。
空き家にかかる主な税金の種類
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、空き家を所有している方に毎年課せられる地方税です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対し、市町村（東京23区の場合は東京都）が課税します。空き家であっても、建物が存在し、土地を所有している限り、毎年納税義務が生じます。
都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物の所有者に課せられる地方税で、都市計画事業などに充てられます。固定資産税と合わせて課税されることが多く、空き家が市街化区域内にある場合は、この税金もかかります。
これらの税金は、所有している不動産の評価額に基づいて計算されます。
相続税や贈与税
空き家を取得する際に発生する可能性があるのが、相続税や贈与税です。
相続税は、空き家を遺産として相続した場合に課せられる国税です。相続した財産の総額が一定の基礎控除額を超える場合に発生し、空き家もその財産の一部として評価されます。
贈与税は、空き家を誰かから無償で譲り受けた（贈与された）場合に課せられる国税です。年間110万円の基礎控除額を超える贈与を受けた場合に発生します。
これらの税金は、空き家が所有者の手から別の所有者の手に移る際に発生する税金と言えます。
譲渡所得税
空き家を売却して利益が出た場合に発生するのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、空き家を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課せられる国税です。所得税、復興特別所得税、住民税の総称で、売却益の金額や空き家の所有期間によって税率が異なります。
空き家を売却した金額から、購入費用や売却にかかった費用などを差し引いて利益が出た場合に、この税金がかかります。
特定空き家とは何か
空き家が適切に管理されず、周辺環境に悪影響を及ぼす状態になった場合、「特定空き家」に指定されることがあります。これは「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村などの自治体が指定するものです。
具体的には、次のような状態の空き家が特定空き家と判断される可能性があります。
- 倒壊の危険性があるなど、著しく保安上危険な状態
- ごみの不法投棄などにより、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空き家に指定されると、所有者は自治体から改善を求める助言や指導、勧告、命令を受けることになります。
特定空き家指定による税制上の影響
特定空き家に指定されると、税制面で大きな影響を受ける可能性があります。特に注意すべきは、固定資産税の軽減措置が適用されなくなる点です。これは、空き家の適切な管理や活用を促すための措置として設けられています。
固定資産税の軽減措置が適用外に
通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税や都市計画税を軽減する「住宅用地特例」が適用されます。この特例により、固定資産税は最大で課税標準額の6分の1に、都市計画税は最大で3分の1にまで軽減されています。
しかし、特定空き家に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、この住宅用地特例が解除されてしまいます。これにより、固定資産税や都市計画税が大幅に上昇し、税負担がこれまでの数倍になることもありますので注意が必要です。
住宅用地特例の解除
特定空き家に対する「住宅用地特例の解除」は、空き家を放置し続けることへのペナルティとして機能します。自治体からの勧告を受けた時点で、その土地は住宅用地ではなくなり、通常の更地と同じ税率が適用されることになります。
この措置は、空き家を所有する方に、適切な管理や解体、売却、活用といった具体的な対策を講じることを強く促すものです。税負担が増加する前に、空き家の状態を見直し、早めに対策を検討することが重要になります。
空き家にかかる税金を抑えるには
空き家を所有していると、固定資産税などの維持費がかかります。これらの税金負担を軽減するためには、いくつかの対策が考えられます。ここでは、空き家にかかる税金を抑える具体的な方法についてご紹介します。
空き家を売却する際の特例
空き家を売却する際に利用できる特例制度があります。条件を満たせば、譲渡所得にかかる税金を大幅に軽減できる可能性があります。
空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」という特例が適用できる場合があります。この特例を利用すると、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
主な適用条件としては、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であること、耐震基準を満たすことなどが挙げられます。この特例を適用することで、空き家売却時の税金負担を大きく軽減することが可能です。
空き家を有効活用する
空き家をそのまま放置するのではなく、有効活用することで、税金負担を抑えつつ収益を得られる可能性があります。
賃貸物件として活用
空き家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。得られた家賃収入を固定資産税などの維持費に充てることができます。また、居住用として利用されることで、住宅用地特例が継続し、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性もあります。ただし、賃貸物件として活用するには、リフォーム費用や管理費用、不動産所得に対する確定申告が必要となる点に注意が必要です。
リフォームして再利用
空き家をリフォームして、ご自身やご家族が住む、あるいは親族に貸すといった形で再利用することも有効な手段です。住宅として利用されることで、住宅用地特例が適用され、固定資産税の負担を抑えることができます。また、省エネ改修やバリアフリー改修などを行うことで、国や自治体から補助金や税制優遇を受けられる場合もあります。
空き家を解体する場合
空き家を解体して更地にすることも、選択肢の一つです。ただし、建物を解体すると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。このため、解体は慎重に検討する必要があります。
しかし、老朽化が著しい空き家の場合、特定空き家に指定されるリスクを避けるため、あるいは将来的に土地を売却しやすくするため、解体を選択することもあります。解体費用はかかりますが、土地の売却価格が上がる可能性や、管理の手間がなくなるというメリットも考慮に入れると良いでしょう。
空き家を放置するリスク
税金以外のリスクも考慮
空き家を長期間放置すると、税金面だけでなく、さまざまなリスクが発生します。これらのリスクは、所有者の責任として重くのしかかる可能性があります。
まず、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。地震や台風などの自然災害が発生した場合、屋根瓦の飛散や外壁の崩落などにより、近隣住民や通行人に被害を与える可能性があります。この場合、所有者は民法上の不法行為責任や失火責任法に基づく損害賠償責任を負うことになります。
次に、治安悪化や不法投棄のリスクも無視できません。人目のない空き家は、不法侵入、窃盗、放火などの犯罪の温床となることがあります。また、ごみや粗大ごみの不法投棄の場所として利用されやすく、地域の景観や衛生環境を著しく損ねる原因となります。
さらに、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。雑草の繁茂、庭木の越境、害虫や害獣の発生、異臭の発生などは、近隣住民の生活環境を悪化させ、苦情やトラブルの原因となります。
行政からの指導や命令のリスクも考慮すべきです。著しく管理不全な空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除されるだけでなく、自治体から改善勧告や命令が出されます。これに従わない場合、最終的には行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者に請求されることになります。
これらのリスクは、空き家の資産価値を大きく低下させる要因にもなります。放置された空き家は、売却しようとしても買い手が見つかりにくく、大幅な値下げを余儀なくされる可能性が高まります。
まとめ
空き家は利用していなくても、固定資産税や都市計画税などが毎年かかります。特に管理不全な空き家が「特定空き家」に指定され勧告を受けると、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
税負担を抑えるには、売却時の3,000万円特別控除の活用や、賃貸・再利用による有効活用、またはリスク回避のための解体などが対策として挙げられます。放置は税金増加に加え、倒壊リスクや損害賠償責任も伴うため、早めの対策が不可欠です。
