自宅など不動産を売却し、利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」（所得税・住民税など）が課税されます。税率は所有期間（5年以下/超）で大きく異なり、税額の計算には取得費や譲渡費用を正確に把握することが重要です。この記事では、複雑な税金の種類、計算方法、そして3,000万円特別控除などの節税特例を解説します。
不動産売却で利益が出たら税金はかかる
大切に住んできた家や、相続した土地などの不動産を売却して利益（儲け）が出た場合、原則として税金がかかります。この不動産を売却して得た利益のことを、税金の計算上では「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。
給与所得や事業所得と同じように、譲渡所得も個人の所得の一種とみなされるため、所得税や住民税の課税対象となるのです。ただし、不動産の「売却価格」の全額に税金がかかるわけではありません。あくまで、購入したときよりも高く売れて出た「利益」の部分に対してのみ課税されます。もし購入した価格より安く売却し、損失が出た場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。
この譲渡所得にかかる所得税と住民税を、一般的にまとめて「譲渡所得税」と呼んでいます。不動産売却における税金計算は複雑に思えるかもしれませんが、基本的な仕組みを理解することが大切です。また、マイホームを売却した場合など、一定の条件を満たすことで税金の負担を大幅に軽減できる特例や控除の制度も用意されています。この記事で、その仕組みや計算方法、節税のポイントを一つひとつ確認していきましょう。
不動産売却でかかる税金の種類を知る
不動産を売却したときにかかる税金は、売却によって得た利益に対して課されるものだけではありません。売買契約や登記の手続きに関連して発生する税金もあります。まずは、どのような種類の税金があるのか、その全体像を把握しておきましょう。主に「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つが関係し、場合によっては「消費税」も関わってきます。
譲渡所得税とは何か
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金のことです。実は「譲渡所得税」という名前の税金が単独で存在するわけではなく、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つを合わせた総称として使われるのが一般的です。この税金は、不動産売却で利益が出た場合にのみ課税され、損失が出た場合にはかかりません。税額の計算方法は少し複雑ですが、不動産売却における税金の中心となる最も重要なものです。
印紙税や登録免許税も確認する
譲渡所得税のほかにも、手続きの際に納める税金があります。まず「印紙税」は、不動産売買契約書を作成する際に課される税金です。契約書に記載された売買金額に応じた金額の収入印紙を貼り付けて納付します。次に「登録免許税」は、不動産の所有権を移転する登記手続きの際に法務局へ納める税金です。通常、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主が負担しますが、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、その抵当権を抹消するための登記費用（登録免許税）は売主の負担となります。
消費税は原則かからない
個人がマイホームなど居住用の不動産を売却する場合、原則として消費税はかかりません。土地の売買はもともと消費税の対象外（非課税）であり、建物についても個人間の売買であれば課税されないためです。ただし、売主が個人事業主で、事業用として使用していた店舗や事務所、アパートなどを売却する場合には、建物部分の売却価格に対して消費税が課税されることがありますので注意が必要です。
譲渡所得税の計算方法を理解する
不動産を売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税ですが、その計算は少し複雑に感じられるかもしれません。しかし、計算の仕組みを一つひとつ理解すれば、ご自身の税額を大まかに把握することができます。ここでは、その計算方法をステップごとにわかりやすく解説します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得税を計算するうえで、まず基本となるのが「譲渡所得」です。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 ー (取得費 ＋ 譲渡費用)
簡単に言うと、不動産を売った金額（売却価格）から、その不動産を手に入れるためにかかった費用（取得費）と、売るために直接かかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額が譲渡所得です。この計算でプラスになった金額が、税金の対象となる利益となります。
取得費と譲渡費用を把握する
正確な譲渡所得を計算するためには、「取得費」と「譲渡費用」に何が含まれるのかを正しく把握することが重要です。領収書などの書類を準備して、漏れなく計上しましょう。
取得費とは、売却した不動産を購入したときの代金や建築費、購入時に支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など、その不動産を取得するためにかかった費用の合計です。ただし、建物については、所有していた期間に応じて価値が減少した分（減価償却費）を購入代金から差し引く必要があります。もし購入時の契約書などがなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することも認められています。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。具体的には、不動産会社に支払った仲介手数料、売買契約書に貼った印紙税、土地を売るために建物を解体した場合の解体費用などが含まれます。
不動産売却の税率と所有期間の関係
譲渡所得の金額が計算できたら、次にその金額に税率を掛けて税額を算出します。この税率は、売却した不動産を所有していた期間によって大きく異なります。所有期間は「短期」と「長期」の2つに区分され、それぞれ税率が変わります。
注意が必要なのは、この所有期間の判定基準です。所有期間が5年を超えるかどうかの判断は、不動産を売却した年の1月1日時点で行われます。単に購入日から売却日までの期間が5年を超えているだけでは「長期」に該当しないケースがあるため、正確な判定が必要です。
短期譲渡所得の税率
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の不動産を売却して得た利益は「短期譲渡所得」に分類されます。短期譲渡所得は、長期譲渡所得に比べて高い税率が適用されます。
税率：39.63% (所得税30% ＋ 復興特別所得税0.63% ＋ 住民税9%)
長期譲渡所得の税率
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える不動産を売却して得た利益は「長期譲渡所得」となります。長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得に比べて低く設定されています。
税率：20.315% (所得税15% ＋ 復興特別所得税0.315% ＋ 住民税5%)
不動産売却で税金を安くする特例や控除
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、税金の負担を軽くするための様々な特例や控除が用意されています。特に、ご自身が住んでいたマイホームを売却する際には、大きな節税効果が期待できる制度があります。これらの制度を利用するには、それぞれ定められた要件を満たし、確定申告を行う必要があります。ここでは、代表的な特例や控除について解説します。
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した際に利用できる最も代表的な特例が、「3,000万円特別控除」です。この特例は、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるというものです。もし譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得税はかからなくなります。
この特例を受けるための主な要件は、自分が住んでいる家屋やその敷地を売却することです。また、以前に住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年後の年末までに売却する必要があります。その他にも、売却した年の前年や前々年にこの特例や他の住宅関連の特例（買換え特例など）を利用していないこと、親子や夫婦といった特別な関係にある人への売却ではないことなどが要件として定められています。
軽減税率の特例を活用する
売却した不動産の所有期間が10年を超えている場合、「軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。この特例は、先述の「3,000万円特別控除」とあわせて利用することができます。3,000万円を控除した後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について、通常よりも低い税率で計算されるという制度です。
通常、所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の長期譲渡所得の税率は合計約20%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）です。しかし、この特例が適用されると、課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が合計約14%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）に軽減されます。この特例を受けるには、売却した年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていることや、3,000万円特別控除の適用要件を満たしていることなどが必要です。
特定の居住用財産の買換え特例
マイホームを売却し、新しいマイホームに買い換える場合には、「特定の居住用財産の買換え特例」を利用できることがあります。これは、売却した金額よりも買い換えた物件の購入金額の方が大きい場合などに、売却益に対する課税を、買い換えたマイホームを将来売却する時まで繰り延べることができる制度です。税金が免除されるわけではなく、支払いを先送りにする制度である点に注意が必要です。
この特例を適用するには、売却した不動産の所有期間と居住期間がともに10年以上であること、売却代金が1億円以下であること、売却した年の前後1年以内に新しいマイホームを取得して居住することなどの厳しい要件があります。なお、この買換え特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例と同時に利用することはできず、どちらか一方を選択することになります。
相続した不動産を売却した場合の特例
親などから相続した不動産を売却する場合にも、税負担を軽減する特例があります。一つは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。これは、相続時に支払った相続税の一部を、売却した不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果的に税額を抑えることができます。この特例は、相続が開始された日の翌日から3年10ヶ月以内に売却することが要件です。
もう一つが、相続した空き家を売却する際に利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件として、亡くなられた方が一人で住んでいた家であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年後の年末までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなどが挙げられます。また、家屋を耐震基準に適合するようにリフォームして売却するか、家屋を取り壊して更地として売却する必要があります。
不動産売却で損失が出た場合の税金
不動産を売却した際に、購入した時よりも低い価格でしか売れず、損失が出てしまうケースもあります。このように売却によって損失（譲渡損失）が出た場合、利益は発生していないため譲渡所得税はかかりません。
それだけでなく、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と相殺して税金の負担を軽くできる特例制度があります。この制度を利用することで、すでに納めた所得税や住民税が戻ってくる（還付される）可能性もあります。
損益通算と繰越控除の制度
不動産売却で出た損失を他の所得と相殺できる特例の仕組みが「損益通算」と「繰越控除」です。
損益通算とは、不動産売却で生じた譲渡損失を、給与所得や事業所得といったその年の他の所得から差し引くことができる制度です。損益通算を行うことで課税対象となる所得が減るため、所得税や住民税の負担を軽減できます。
また、その年の所得から損失を全額差し引けなかった場合は、「繰越控除」によって、残った損失を翌年以降、最長3年間にわたって繰り越し、各年の所得から差し引くことが可能です。
これらの特例は、主にマイホーム（居住用財産）を売却して損失が出た場合に適用できます。代表的なものとして「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や、住宅ローンが残っている物件を売却した場合の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などがあります。どちらの特例が利用できるかは、物件の状況や買い換えの有無などによって異なりますので、ご自身の状況に合った要件を確認することが重要です。これらの特例を受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。
不動産売却における税金の確定申告
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合や、税金の特例を利用する場合には、必ず確定申告が必要です。確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、所轄の税務署へ申告と納税を行います。
確定申告が必要なケース
不動産売却において、確定申告が必要になるのは主に次のようなケースです。税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには申告が必須となる点に注意しましょう。
- 譲渡所得（利益）が出た場合
売却によって利益が出た場合は、金額にかかわらず確定申告をして所得税と住民税を納める義務があります。 - 税金の特例や控除を利用する場合
「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などを利用して税金が0円になる場合でも、その特例の適用を受けるためには確定申告をしなければなりません。申告をしないと、特例は適用されず、本来納めるべき税額を請求される可能性があります。 - 譲渡損失（損失）が出て、損益通算や繰越控除を利用する場合
売却によって損失が出た際に、給与所得など他の所得と損益を合算する「損益通算」や、損失を翌年以降に繰り越す「繰越控除」の特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
確定申告の手順と必要書類
確定申告は、必要書類を揃え、申告書を作成し、税務署に提出するという流れで進めます。国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の案内に従って入力するだけで申告書を作成できるため便利です。
【確定申告の主な手順】
- 必要書類を準備する
- 譲渡所得の内訳書を作成し、譲渡所得を計算する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に申告書と必要書類を提出する（e-Tax、郵送、窓口持参）
- 計算された税金を納付する（または還付を受ける）
【主な必要書類】
申告の際には、本人確認書類や申告書のほかに、不動産の売買に関する多くの書類が必要になります。事前にしっかり準備しておきましょう。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
- 不動産を売却したときの売買契約書のコピー
- 売却時にかかった費用の領収書（仲介手数料、印紙税など）
- 不動産を購入したときの売買契約書のコピー
- 購入時にかかった費用の領収書（登記費用、不動産取得税など）
- 売却した土地・建物の登記事項証明書
このほか、利用する特例によっては、住民票の除票の写しなど追加の書類が必要になる場合があります。どの書類が必要か、事前に国税庁のホームページや税務署で確認しておくと安心です。
まとめ
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税などからなる「譲渡所得税」を納付する必要があります。税額は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益に、所有期間に応じた税率をかけて算出します。
マイホーム売却時には、3,000万円特別控除や軽減税率の特例が適用でき、大幅な節税が可能です。これらの特例適用や損失（損益通算）を利用する場合も、必ず確定申告が必要です。
