実家を相続したものの、住む予定がなく処分を検討する方は少なくありません。売却や解体、賃貸など方法はさまざまですが、費用や税金、家族間の調整など注意点も多く存在します。本記事では、実家処分の主な方法を比較し、それぞれの手順やメリット・デメリット、後悔しないためのポイントをわかりやすく解説します。
実家処分を考える前に
親から受け継いだ大切な実家。しかし、さまざまな事情で「処分」を考えなければならない時が訪れるかもしれません。実家は単なる建物ではなく、家族の思い出が詰まったかけがえのない場所です。だからこそ、いざ処分を考えると、何から手をつけて良いのかわからず、不安や寂しさを感じる方も少なくないでしょう。しかし、空き家のまま放置してしまうと、建物の劣化や管理費用の発生、近隣への影響など、新たな問題を生む可能性もあります。この章では、具体的な処分方法を検討する前に、まずはご自身の状況を整理し、後悔のない選択をするための心構えについて解説します。
実家処分が必要となる主なケース
どのような時に実家の処分が現実的な選択肢となるのでしょうか。ここでは、代表的なケースをいくつかご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
親が亡くなり実家を相続した
最も多いのが、親御さんが亡くなられたことで実家を相続するケースです。ご自身にはすでに持ち家があり、実家に住む予定がない場合、空き家となってしまいます。誰も住まない家は急速に傷み、維持管理には固定資産税や火災保険料、修繕費などがかかり続けます。
親が介護施設などに入居した
親御さんがご健在でも、介護施設や高齢者向け住宅へ入居されたことで実家が空き家になるケースも増えています。この場合、施設の入居費用や将来の介護費用を捻出するために、実家の売却を検討することがあります。ただし、親御さんの意思を尊重し、十分に話し合ってから進めることが大切です。
実家が遠方にあり管理が難しい
ご自身が実家から遠く離れた場所に住んでいると、定期的な管理が大きな負担となります。庭の草むしりや室内の換気、郵便物の確認など、適切な管理ができないまま放置すると、建物の劣化を早めるだけでなく、不法侵入や放火といった防犯上のリスクも高まります。
建物の老朽化で維持が困難になった
築年数が経過し、建物が著しく老朽化している場合も処分のきっかけとなります。耐震性に不安があったり、雨漏りや設備の故障が頻発したりすると、多額の修繕費用が必要になることがあります。将来的な維持費と安全性を考えると、処分した方が賢明な場合もあります。
実家処分で後悔しないための心構え
実家の処分は、手続き上の問題だけでなく、感情的な側面も大きいものです。勢いで進めて後悔することがないよう、事前に心構えをしておくことが重要です。
家族や親族と十分に話し合う
実家はあなた一人のものではなく、兄弟姉妹や他の親族にとっても大切な場所です。処分の方針について、必ず事前に全員で話し合いの場を設けましょう。「売りたい」「残したい」「自分が住みたい」など、それぞれの意見は異なるかもしれません。誰か一人が勝手に話を進めると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。全員が納得できる結論を見つけるために、時間をかけて丁寧にコミュニケーションをとることが何よりも大切です。
思い出の品を整理する時間をつくる
実家には、家族の写真や手紙、子どもの頃の作品など、お金には代えられない思い出の品々が数多く残されています。処分の手続きを急ぐあまり、これらの品を十分に整理できないまま手放してしまうと、心に大きな悔いが残るかもしれません。本格的な処分を始める前に、遺品整理や思い出の品の片付けを行う時間を意識的に確保しましょう。
処分以外の選択肢も視野に入れる
「実家処分」と聞くと、すぐに「売却」や「解体」を思い浮かべるかもしれません。しかし、選択肢はそれだけではありません。リフォームして賃貸に出す、ご自身やご家族が移り住む、特定の団体に寄付するなど、さまざまな活用方法が考えられます。あらゆる可能性を検討した上で、ご自身の家庭にとって最適な方法を選ぶことが後悔しないための鍵となります。
全体的な流れと費用を把握しておく
実家の処分には、どのような方法を選択するにしても、一定の時間と費用がかかります。売却するなら仲介手数料や税金、解体するなら解体費用、相続するだけでも相続税や登記費用が必要です。事前に専門家へ相談するなどして、全体的な流れや必要となる費用の概算を把握しておくと、見通しが立ち、安心して手続きを進めることができます。
実家を処分する主な方法
誰も住まなくなった実家をどうするか、その処分方法は一つではありません。売却して現金化する、解体して土地として活用するなど、様々な選択肢があります。それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、ご自身の状況や実家の状態によって最適な方法は異なります。ここでは、主な実家の処分方法を5つご紹介します。それぞれの特徴を理解し、ご家族とよく話し合って、後悔のない選択をしましょう。
実家を売却して処分する
実家を処分する方法として最も一般的なのが「売却」です。売却することでまとまった現金が手に入り、今後の維持管理の手間や固定資産税の負担から解放されるという大きなメリットがあります。売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類が主流です。
「仲介」は、市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでに時間がかかることもあります。一方、「買取」は、すぐに現金化できる反面、売却価格は市場価格の7割から8割程度になるのが一般的です。建物の状態が良く、立地条件にも恵まれている場合は「仲介」を、できるだけ早く手放したい、建物の傷みが激しいといった場合には「買取」を検討するとよいでしょう。また、自治体が運営する「空き家バンク」に登録するという方法もあります。
実家を解体し更地として処分する
建物が古くて住むのが難しい場合や、買い手が見つかりにくい場合には、建物を解体して「更地」として処分する方法も有効です。建物がない方が土地の買い手がつきやすいケースも多く、駐車場や資材置き場など、土地活用の幅も広がります。
ただし、建物を解体するには数百万円単位の費用がかかります。また、住宅が建っている土地は固定資産税の軽減措置が適用されていますが、更地にするとその措置が適用されなくなり、税額が上がってしまう可能性がある点には注意が必要です。解体を検討する際は、複数の解体業者から見積もりを取り、費用と売却見込み額、税金の変動などを総合的に判断することが大切です。
実家を賃貸に出して活用する
実家を手放すのではなく、資産として「活用する」という選択肢もあります。それが賃貸物件として貸し出す方法です。立地が良ければ安定した家賃収入を得ることができ、将来的に自分たちが住んだり、改めて売却したりすることも可能です。
ただし、賃貸経営には空室のリスクが常につきまといます。また、入居者がいても、建物の修繕費や管理会社への委託費用など、継続的なコストが発生します。入居者とのトラブルが発生する可能性も考えておかなければなりません。貸し出す前には、水回りや内装のリフォームが必要になることも多いため、初期投資と将来得られる収益のバランスを慎重に見極める必要があります。
実家を相続し引き継ぐ
処分や活用ではなく、子や孫の誰かが「相続して引き継ぐ」という方法です。思い出の詰まった家を残せるという、他の方法にはない大きなメリットがあります。将来的に住む予定がある場合や、別荘として利用するなどの目的があれば、有効な選択肢となるでしょう。
一方で、引き継いだ人は建物の維持管理や固定資産税の支払いを続けていく必要があります。特に、相続人が複数いる場合は、誰が引き継ぐのか、管理費用は誰がどのように負担するのかといった点を明確にしておかないと、後々の親族間トラブルの原因になりかねません。全員が納得できる形で話し合いを進めることが不可欠です。
実家を寄付する方法
売却や活用が難しく、相続する人もいない場合には、自治体やNPO法人などに「寄付する」という方法も考えられます。寄付が受け入れられれば、管理責任や固定資産税の負担から解放され、社会貢献にもつながります。
しかし、どのような物件でも寄付できるわけではありません。利用価値が低い、維持管理に多額の費用がかかる、といった物件は寄付を断られるケースがほとんどです。また、寄付を受け入れてもらえたとしても、所有権を移転するための登記費用などは自己負担となる場合があります。寄付を検討する場合は、まず受け入れ先の候補となる自治体の担当窓口や法人に相談してみましょう。
実家処分にかかる費用と税金
実家の処分には、その方法によってさまざまな費用や税金が発生します。予期せぬ出費に慌てないためにも、どのようなことにお金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。ここでは、実家の処分方法ごとに必要となる主な費用と税金について解説します。
実家売却にかかる費用と税金
実家を売却する際には、不動産会社に支払う手数料や税金など、いくつかの費用がかかります。
売却時にかかる主な費用
主な費用としては、不動産会社に支払う「仲介手数料」が挙げられます。これは売買契約が成立した際に支払う成功報酬で、売却価格に応じて上限額が法律で定められています。その他、売買契約書に貼る「印紙税」、所有権を移転するための「登記費用（登録免許税や司法書士への報酬）」も必要です。また、状況によっては、土地の境界を確定させるための「測量費用」や、家の中の荷物を片付ける「不用品処分費用」などがかかる場合もあります。
売却時にかかる主な税金
実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。譲渡所得は、売却価格からその不動産を取得したときにかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。この税金の税率は、実家を所有していた期間によって異なり、5年を超えて所有していた場合は税率が低くなります。
実家解体にかかる費用と税金
実家を取り壊して更地にする場合、解体工事の費用と、その後の税金の変化に注意が必要です。
解体時にかかる主な費用
解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨造など）、広さ、立地条件（重機が入りやすいかなど）によって大きく変動します。木造住宅の場合、1坪あたり4万円から5万円程度が目安とされますが、あくまで一般的な相場です。このほか、庭のブロック塀や庭石、樹木の撤去が必要な場合は「付帯工事費用」が別途発生します。また、古い建物の場合、アスベスト（石綿）が含まれている可能性があり、その除去作業には専門的な技術が必要となるため、追加で高額な費用がかかることもあります。
解体後にかかる税金
最も注意したいのが「固定資産税」です。建物が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例の対象から外れてしまい、翌年から土地の固定資産税が大幅に上がってしまう可能性があります。解体を検討する際は、その後の土地の活用方法と税負担を併せて考えることが重要です。
実家相続で発生する税金
親から実家を相続するだけでも、いくつかの税金が発生する可能性があります。
まず、遺産の総額が一定額（基礎控除額）を超える場合に「相続税」がかかります。基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で計算され、実家の評価額も遺産総額に含まれます。次に、実家の名義を親から自分に変更する「相続登記」の際には、「登録免許税」という税金が必要です。また、実家を相続した後は、所有者として毎年「固定資産税」と「都市計画税」を納めることになります。
実家処分で利用できる特例や控除
実家を処分する際の税負担を軽減できる特例や控除制度があります。適用には細かい要件があるため、ご自身の状況が当てはまるか確認することが大切です。
代表的なものに「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。これは、相続した空き家を一定の要件を満たした上で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、いくつかの条件があります。また、相続時に相続税の負担を軽減する「小規模宅地等の特例」という制度もあります。これは、亡くなった親と同居していた相続人がその家を相続する場合などに、土地の評価額を最大で80%減額できるものです。これらの特例をうまく活用することで、金銭的な負担を大きく減らせる可能性があります。
実家処分でよくある疑問と注意点
実家の処分を進める上では、普段あまり経験しないような疑問や問題に直面することが少なくありません。特に、実家が遠方にあったり、兄弟姉妹で共有していたりするケースでは、特有の注意点が存在します。ここでは、実家処分でつまずきやすいポイントと、トラブルを未然に防ぐための知識を解説します。
遠方の実家処分を進めるには
実家が現在お住まいの場所から遠い場合、頻繁に現地へ足を運ぶのは難しいでしょう。しかし、いくつかのポイントを押さえれば、遠隔でも手続きを進めることは可能です。
まず、不動産会社や司法書士とのやり取りは、電話やメール、オンライン面談などを活用できます。売買契約など重要な手続きも、司法書士に代理を依頼したり、書類を郵送でやり取りしたりする方法があります。ただし、物件の査定や内覧の立ち会い、最終的な引き渡しなど、どうしても現地での対応が必要になる場面もあります。
スムーズに進めるコツは、地元の事情に詳しく、遠方の所有者とのやり取りに慣れている不動産会社を見つけることです。また、実家の片付けや管理が難しい場合は、遺品整理サービスや空き家管理サービスといった専門業者の利用も有効な選択肢となります。
兄弟姉妹と実家を共有する場合
実家を兄弟姉妹など複数の相続人で共有している（共有名義）場合、処分するには共有者全員の同意が原則として必要です。一人でも反対する人がいると、売却や解体を進めることはできません。そのため、まずは親族間でしっかりと話し合いの場を持つことが最も重要です。
話し合いでは、それぞれの希望（売却して現金で分けたい、誰かが住み続けたいなど）を冷静に伝え合い、全員が納得できる着地点を探ります。もし、誰か一人が実家を相続したいと希望する場合は、他の相続人に対して代償金（ハンコ代）を支払う「代償分割」という方法もあります。
意見がまとまらず、話し合いが平行線をたどるようであれば、家庭裁判所の遺産分割調停を利用したり、弁護士などの専門家に間に入ってもらったりすることも検討しましょう。感情的な対立を避け、法的な観点から公平な解決を目指すことができます。
実家にある荷物の整理方法
実家処分における大きなハードルの一つが、残された大量の家財道具、いわゆる「残置物」の整理です。思い出の品も多く、何から手をつければよいか途方に暮れてしまう方も少なくありません。
まずは、貴重品（権利書、預金通帳、印鑑、貴金属など）と重要書類を最優先で探し出しましょう。その後、家財を「必要なもの」「不要なもの」「保留するもの」の3つに大きく分類することから始めると、効率的に進められます。写真や手紙など、捨てるに忍びない思い出の品は、スマートフォンで撮影してデータとして残すのも一つの方法です。不要なものは、自治体のルールに従って処分するほか、リサイクルショップやフリマアプリで売却したり、不用品回収業者や遺品整理業者にまとめて引き取ってもらったりする方法があります。業者に依頼する際は、必ず複数の会社から見積もりを取り、料金やサービス内容を比較検討することが大切です。
実家処分におけるトラブル回避
実家の処分では、親族間だけでなく、近隣住民や依頼した業者との間でもトラブルが発生する可能性があります。事前にリスクを把握し、対策を講じておくことが重要です。
親族間のトラブルを避けるには、やはりコミュニケーションが鍵となります。誰か一人が主導するのではなく、連絡を密に取り合い、手続きの進捗状況や費用の内訳などを全員で共有するよう心がけましょう。また、親が元気なうちに、実家を将来どうしたいか意向を確認しておくことも、後のトラブル防止につながります。
近隣との関係では、特に家を解体する場合、騒音や粉塵で迷惑をかける可能性があります。工事前には必ず挨拶回りを行い、理解を得ておくことが肝心です。また、空き家のまま長期間放置すると、建物の倒壊や不法投棄、放火などのリスクが高まり、近隣トラブルの原因となるため注意が必要です。業者とのトラブルでは、高額な追加請求や不法投棄などが考えられます。契約前には契約書の内容を隅々まで確認し、少しでも疑問があれば遠慮なく質問しましょう。
実家処分は専門家への相談が近道
実家の処分は、不動産の売却や解体、相続手続き、税金の申告など、さまざまな専門知識が必要となる複雑な手続きです。ご自身やご家族だけで全てを判断し、進めようとすると、思わぬトラブルに発展したり、時間や労力がかかりすぎて疲弊してしまったりするケースも少なくありません。後悔のない実家処分を実現するためには、それぞれの分野の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが最も確実で安心な方法です。
相談できる専門家の種類と役割
実家を処分する過程では、さまざまな課題に直面します。その課題に応じて、相談すべき専門家は異なります。ここでは、主な専門家とその役割について解説します。ご自身の状況に合わせて、どの専門家に相談すべきか考えてみましょう。
不動産会社
実家の売却や賃貸を検討している場合に、最初に相談すべき専門家です。不動産会社に相談することで、実家がいくらで売れそうか、または貸せそうかといった市場価値を把握できます。査定は無料で依頼できることがほとんどなので、複数の会社に依頼して、査定額や担当者の対応を比較検討することをおすすめします。地域に密着した不動産会社は地元の情報に強く、大手不動産会社は広範な販売網を持っているなど、それぞれに特徴があります。
司法書士
実家を相続した際には、不動産の名義を亡くなった親から相続人へ変更する「相続登記」という手続きが必要です。この相続登記は司法書士の専門分野です。また、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決めた内容をまとめる「遺産分割協議書」の作成サポートも依頼できます。法的に有効な書類を作成することで、後のトラブルを防ぐことにつながります。
税理士
実家の処分には、税金の問題がつきものです。実家を売却して利益が出た場合の「譲渡所得税」や、実家を相続した際の「相続税」など、税金の計算や申告は非常に複雑です。税理士に相談すれば、正確な税額を計算してくれるだけでなく、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」といった節税につながる特例が利用できるかどうかもアドバイスしてくれます。確定申告のサポートも受けられるため、申告漏れなどの心配がなくなります。
弁護士
兄弟姉妹など、相続人間で意見が対立し、話し合いでの解決が難しい場合に頼りになるのが弁護士です。遺産分割協議がまとまらない、遺言書の内容に納得できないといった法的なトラブルが発生した際に、代理人として交渉を行ってくれます。問題がこじれてしまう前に、早い段階で相談することが円満な解決への近道となります。
解体業者
実家を取り壊して更地にすることを決めた場合に相談する専門家です。解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨など）や広さ、立地条件によって大きく変動します。そのため、必ず複数の解体業者から見積もりを取り、費用や工事内容を比較することが重要です。アスベストの調査や除去、近隣への挨拶回りなど、解体工事に伴う一連の手続きを任せることができます。
遺品整理業者・不用品回収業者
実家に残された大量の家財道具や荷物の整理は、ご家族にとって大きな負担となります。特に遠方にお住まいの場合や、仕事で時間が取れない場合には、遺品整理業者や不用品回収業者に依頼するのが効率的です。単に荷物を処分するだけでなく、貴重品の捜索や買い取り、清掃まで一括して行ってくれる業者もあります。まずは見積もりを依頼し、サービス内容と費用を確認してみましょう。
まとめ
実家の処分には、売却・解体・賃貸・相続継続など複数の選択肢があり、状況に応じた判断が重要です。費用や税金、家族との話し合いを十分に行わず進めると後悔につながりかねません。不動産会社や司法書士、税理士など専門家の力を借りながら、将来を見据えた最適な方法を選びましょう。
