空き家の放置による劣化、近隣トラブル、防犯面の不安は、専門業者への依頼で解消できます。本記事では、空き家管理を業者に委託すべきケースやサービス内容、費用相場を詳しく解説。
信頼できる業者の選び方、見積もり・契約時に失敗しないための注意点まで、安心して管理するためのポイントをまとめて紹介します。
空き家の管理を業者に依頼するべきケース
空き家は放置すると劣化や近隣トラブル、防犯面の不安が高まりやすく、早めの対策が重要です。次のような状況では、専門の管理業者に依頼することで、定期巡回や点検、写真報告による見える化が進み、リスクを抑えやすくなります。
遠方在住や多忙で定期巡回ができない場合
月に一度の見回りすら難しい場合は、鍵の預かり管理を含む巡回点検と写真付き報告を依頼すると安心です。ポストの確認や外観の異常の早期発見、緊急時の駆け付け対応まで任せられるため、劣化や事故の長期放置を防げます。
相続直後で名義変更や登記の手続き中の場合
相続手続きや名義変更、固定資産税の確認などで多忙な時期は、郵便物の整理や立ち会いの代行、敷地の清掃や見回りを外注するのが有効です。管理不十分と見なされないよう、写真報告で状態を記録し、近隣への配慮を徹底します。
近隣トラブルや防犯が心配な場合
郵便物のあふれや雑草の繁茂、ごみ投棄、窓の破損は不審者の侵入や苦情の原因になります。定期巡回による異常の早期発見と是正、投函物の整理、防犯性の高い施錠や見回り強化の提案などを業者に頼むと、抑止効果が高まります。
台風や地震後の被害点検を迅速に行いたい場合
台風や大雨、地震の直後は、屋根・外壁・雨どい・窓まわりの目視点検と、雨漏りの兆候確認を早期に行うことが重要です。管理業者なら、写真付きの被害状況報告、応急処置の手配、保険申請に使える記録の整備までスムーズに対応できます。
空き家の管理業者が提供する主なサービス内容
基本プランの巡回点検と写真報告
月1回などの頻度で敷地内外を巡回し、劣化や異常の有無を確認します。点検結果は撮影した写真とともに報告書で提出し、気づきや改善提案も添えます。
屋外の目視点検と報告書の送付
外壁、屋根の破損跡、雨樋の詰まり、窓や門扉の施錠、ポストや表札の状態、放置物の有無を確認します。日時・天候・点検項目を明記した報告書を送付します。
郵便物の整理と投函停止の助言
ポスト内の郵便物を整理し、チラシの散乱を防ぎます。不要投函の停止や転送届などの手続き方法について助言します。
屋内の換気と通水と簡易清掃
全室の窓開け換気、キッチン・洗面・浴室・トイレの通水、床面やホコリの簡易清掃を行います。湿気やにおいのこもりを抑え、室内の劣化を防ぎます。
水回りの通水と排水トラップの保全
各水栓を一定時間通水し、封水切れを防ぎます。排水トラップの水量を確認し、悪臭や害虫の逆流を抑えるよう調整します。
雨漏りやカビの兆候確認
天井や壁紙のしみ、サッシまわりの結露、押入・床下の湿気を点検します。兆候があれば早期に連絡し、専門業者への調査手配を提案します。
外構と庭の草刈りと庭木の剪定
雑草の除去、落ち葉清掃、庭木の剪定を行い、景観と通行の安全を保ちます。越境枝や電線接触の予防、害虫の発生抑制にもつなげます。
害獣や害虫対策とシロアリ点検
侵入跡や糞害、巣の有無を確認し、侵入経路の封鎖や忌避剤の設置を行います。床下や基礎まわりのシロアリ点検を実施し、必要に応じて防除を提案します。
防犯と防災の強化提案と見回り強化
施錠状況、ガラス破損跡、足跡や不審物を確認し、ダミー照明やタイマー、防犯カメラの設置などを提案します。台風や地震後は臨時巡回で被害の初期確認を行います。
空き家管理の費用相場と料金体系
巡回回数別の費用相場
相場の目安は、屋外のみの見回りで月1回3,000～8,000円、屋内点検・換気・通水を含む月1回で5,000～15,000円、月2回で9,000～25,000円、隔月や四半期のスポットは1回6,000～18,000円程度です。戸建ては敷地が広いほど高く、マンションは共用部分の制約によりやや低めになることがあります。
初期費用は0～5,000円程度の事務手数料が発生する場合があります。報告書や写真の枚数増、専用アプリでの報告、エリア外の交通費、冬季の雪対策などは加算されやすい項目です。表示価格は税別が多いため、消費税と出張費の有無を必ず確認します。
作業内容とオプション料金の考え方
基本プランは「外周確認・ポスト整理・写真報告」が中心で、屋内対応（換気・通水・簡易清掃・カビや雨漏りの確認）を含むと月額が上がります。草刈りは1㎡あたり300～800円、庭木の剪定は樹高や本数により5,000～30,000円程度、落ち葉清掃は袋数や面積で加算されます。
害虫駆除は発生状況により8,000～30,000円程度、シロアリ点検は無料～5,000円、薬剤処理は範囲に応じて別途見積りとなります。台風・地震後の臨時点検は1回5,000～20,000円程度、雨樋清掃や網戸・戸締まり補修などの軽作業は3,000～10,000円程度が目安です。粗大ごみや残置物の撤去、ハウスクリーニング、除雪は現地見積りとなることが一般的です。
鍵の保管や立ち会いの追加料金の有無
鍵の保管料は月額0～1,500円程度で、合鍵作成は1本3,000～5,000円程度が相場です。鍵を預けない場合は、都度の開錠・同行が必要になり、立ち会い料や出張費が発生しやすくなります。
立ち会いは1時間あたり3,000～5,000円、時間外や土日祝は割増になることがあります。緊急駆け付けは5,000～20,000円程度が目安で、部材交換や鍵交換が必要な場合は実費が加算されます。料金表示が「月額に含む」か「都度請求」かを契約前に確認し、上限金額の取り決めを行うと安心です。
空き家の管理業者の選び方のチェックリスト
対応エリアと緊急時の駆け付け体制
管理物件の住所が対応エリア内か、最短の到着時間、台風や地震など災害時の臨時巡回や被害点検の可否、夜間や休日の連絡体制、緊急連絡先の一本化が明記されているかを確認します。
鍵の保管方法（キーボックスや金庫の管理手順）、合鍵作成の可否と費用、出動時の追加料金や出張費の条件も事前に書面で確認します。
写真報告と報告書の品質と頻度
毎回の撮影枚数と固定アングル、撮影箇所（外観、屋根の見える範囲、玄関、雨樋、水回り、庭、塀、メーター付近など）の標準化、写真の解像度、提出期限、異常時の速報連絡の方法を確認します。
報告書の内容（点検チェックリスト、要補修箇所の指摘、見積もりの提案）、オンライン閲覧や過去履歴の共有、近隣からの苦情や防犯上の異常の記録有無も重要です。
損害賠償保険と賠償範囲の明記
業者が加入する損害賠償保険の有無、対人・対物の補償額、免責金額、鍵紛失や窓ガラス破損時の補償、作業中の事故や第三者への被害の取り扱いを確認します。
シロアリや害獣被害、雨漏りなど自然損耗への適用可否、再発時の保証条件、オプション作業中の事故の扱い、保険証券や約款の提示可否を必ず書面で確かめます。
資格と実績と口コミの確認
建築士や電気工事士、害虫防除に関する資格の保有、空き家管理の専門資格の有無、自治体や管理組合からの受託実績、年間の巡回件数と対応年数を確認します。
写真付きの施工・点検実績、見学やお試し巡回の可否、苦情対応の記録、Googleの口コミや第三者評価の内容、担当者の固定化と引き継ぎ体制も比較検討します。
空き家管理の見積もりと契約の注意点
見積書の内訳と除外事項の明確化
見積書は「基本料金」「巡回回数」「作業範囲」「オプション」の4点を分けて確認します。屋外点検、屋内換気・通水、写真報告の枚数や報告頻度など、含まれる内容を具体的に記載してもらいます。
出張費、駐車料金、消耗品費、水道・電気の使用、除草の面積や本数の上限、粗大ごみの撤去費、害虫駆除やシロアリ点検の費用など、追加料金になりやすい項目は「単価」と「発生条件」を明記してもらいます。
除外事項も重要です。雨漏り修繕、設備修理、除雪、災害後の復旧、緊急時の立ち会いなど、対応外の範囲を事前に把握し、必要時の別途見積もりの流れを確認します。
契約期間と途中解約の条件と違約金
契約期間は月契約か年契約か、最低利用期間、自動更新の有無と更新日の記載を確認します。更新前の通知期限がいつまでかも明確にします。
途中解約は、解約申請方法、解約希望日の基準、違約金の有無、日割り精算や返金の可否、振込手数料の負担を取り決めます。長期一括払いの場合の返金規定も確認します。
災害等で一時的に訪問ができない場合の対応や、業者都合の履行遅延時の返金・再訪対応、損害賠償の上限や適用条件も契約書で確認します。
鍵の取り扱いと紛失時の補償
鍵の受け渡し方法、本人確認の手順、預かり点数、保管場所、管理台帳の記録、社内での持ち出しルールとアクセス権限を明記します。合鍵の作成可否と費用、暗証番号式錠の取り扱いも決めます。
巡回時の鍵の持ち出しから返却までの記録、配送時の追跡可能な方法の使用、緊急開錠が必要になった場合の手順と費用負担を決めておきます。
紛失や破損時は、鍵交換費用の負担範囲、ドアやシリンダーの交換範囲、仮鍵対応、再発防止策、賠償の上限額と保険の適用有無を契約書に明記します。
トラブルを避けるための実務ポイント
報告写真の標準化と撮影枚数の取り決め
毎回同じ場所を同じ角度で撮る「定点撮影」を取り決め、外観四方位、玄関、各居室、天井・床のシミ、キッチン・洗面台・浴室・トイレの水回り、分電盤、郵便受け、庭・外構・境界を基本箇所とします。
撮影枚数は基本箇所を最低各1枚、異常箇所は拡大と全体の2枚以上を目安とし、ピンぼけや逆光を避け、撮影日付が分かる形で提出してもらいます。
ファイル名や報告書の書式を統一し、巡回日、天候、作業内容、気づき、軽微な不具合と対応提案をチェックリスト形式で記載するよう依頼します。
近隣や車のナンバーなど個人情報が写る場合のぼかしや、屋号・表札の取り扱い方針もあらかじめ決めておきます。
立ち会いの要否とオンライン対応
定期巡回は原則立ち会い不要とし、初回のみ現地確認のため立ち会いを推奨します。緊急時はオンライン通話で現況を共有できる体制を確認します。
報告は写真報告と報告書に加え、必要に応じて動画やビデオ通話でリアルタイム確認ができるよう、連絡手段と応答時間帯を取り決めます。
鍵は受領書を交わして保管方法を明確にし、入退室の日時記録を残してもらいます。キーボックス設置時は設置場所と暗証番号の管理方法を定めます。
災害や漏水など緊急時の駆け付け条件、現地判断で実施してよい上限金額、事後報告の期限を合意しておきます。
日本郵便の転送や投函停止の手続き連携
日本郵便の転居届（転送届）を活用し、届いた重要書類を受け取れるようにします。転送期間（通常1年間）の更新時期をカレンダーで共有します。
チラシやポスティングの投函停止の掲示、郵便受けの名札表示、空き家とわからない外観管理（郵便物の滞留防止・清掃）を業者と役割分担します。
宅配便は「置き配禁止」などの掲示や受け取りルールを定め、不在票や誤配の連絡体制、回収の頻度と処分方法（個人情報の裁断・溶解）を明確にします。
巡回時の郵便受け確認、不要物の分別と保管・廃棄の基準、廃棄の証跡（写真・数量）を報告書に残してもらいます。
まとめ
空き家管理を業者に委託する際は、遠方在住、相続手続き中、災害後対応の必要性などを考慮し依頼を検討しましょう。サービスは巡回・換気・通水、写真報告が基本です。
業者選びでは、報告の品質、保険内容、料金体系の透明性が重要です。見積もり・契約時に費用内訳や解約条件、鍵の取り扱いを確認し、専門家を活用することで、リスクを回避し安心して空き家を保全できます。
